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公司在居民楼办公 住宅变成商用为何禁不了

发布:2013-9-22 11:34:47  来源:互联网  浏览次  编辑:佚名


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  两栋小高层的墙上,贴满了各个公司的标牌,大楼大门洞开,人员随意进出……

  记者近日在上海一居民小区调查发现,居民楼改为商务用楼的情况比较严重。由于居民楼租金、物业、水电等费用远低于写字楼,在利益驱使下,虽然政府明令禁止,“居改非”现象却难以杜绝。

  两栋居民楼里,80%以上都是开公司的

  近日,记者来到位于上海西南的一个居民小区。由于紧邻地铁一号线莘庄站北广场,交通便利,吸引了不少公司、办事处在此办公。

  从小区正门走至小区西端,有些杂乱。两栋小高层的墙上,贴满了各个公司的标牌,大楼大门洞开,人员随意进出。“这两栋楼里,80%以上都是开公司的。”小区保安告诉记者。

  走进8号楼,电梯里面塞满出来吃午饭的人。记者从顶楼14楼乘坐电梯一层层查看,发现整栋大楼几乎就是一个办公楼,很难找到居家的影子。

  据物业公司张姓负责人介绍,小区有19个单元,400多户业主。他们接手管理这一小区时,西端的两栋楼已成了“办公楼”。

  记者随机选择了小区中心位置的13号和16号楼,依然从最高层一层一层往下查看。与西端两栋楼不同,这里得用门禁卡进楼,每家住户房门紧闭,从外观上看,基本就是原来的铁门,没有改成玻璃门的,也没有公司标牌,完全看不出来有办公单位。

  在16号楼底层,正巧一个青年男子开门出来,往门里一瞅,显然是办公格局。“你们在这里办公?”“我们只是北京公司的上海办事处。”男青年表示,很少有客户来往,不影响邻居。记者问其工商注册的办公地点何在?“这个我不知道。”男青年说。

  物业张姓负责人表示,由于西端两栋楼长久以来一直是“办公楼”,居民有些习以为常了。“我们物业没接到这方面的投诉。”

  上海禁止擅改房屋使用性质,但利益驱动致“居改非”现象难杜绝

  “居改非”是指业主擅自将居住房屋改变为非居住使用,从事办公、商业、旅馆、仓储,甚至生产等经营活动的行为。

  “在上海,目前的‘居改非’基本都是违法的。”上海工商局人士表示,上海在工商登记方面没有放开过“居改非”,所有需要办理营业执照的企业或个人,其注册地必须是商业用房。“因此,一般情况下开在民居的公司要么无证经营,要么注册地与办公地分离。”

  既然违法,企业为什么仍趋之若鹜?利益驱动是最根本的原因。

  记者从网上查询上述小区,300余平方米租金近2万元,物业费每月每平方米1.5元,折算下来,每月物业费近500元。而小区附近的一个甲级写字楼,近300平方米的租金是每天每平方米4.5元,一个月租金超过4万元;物业费为每月每平方米16元,一月物业费近5000元。而且居民楼的水、电、宽带等费用至少比办公楼低一半以上。

  “根据业委会决定,我们对小区里的办公单位加倍收取物业管理费,希望压缩企业的利润空间,让他们迁出小区。”张姓负责人表示。不过,他坦承“效果不明显”。

  据了解,上海“居改非”的管理经历过不同的阶段。上个世纪90年代,为了缓解就业压力,上海规定,只要符合城市规划,并且在周边邻居都同意的前提下,允许部分沿街底层住宅开设餐饮、小店等。“据初步统计,2004年之前,‘居改非’审批的数量在1.4万户左右。”

  2004年11月,《上海市住宅物业管理规定》出台,明确“不得擅自改变物业使用性质”,违者“可处1万元以上5万元以下的罚款”。

  2011年4月,上海施行物业管理规定修订版,对“居改非”行为预留了审批通道。规定指出,确需改变物业使用性质的,须由区、县规划部门会同房管部门提出区域范围和方案,并召开听证会听取利益关系人意见后,报区县政府决定。允许变更的,由区县房管部门审批。

  “实际上,自2004年之后,上海各区县暂停了‘居改非’项目的审批。”上海市住房保障与房屋管理局物业管理处处长忻一鸣表示,只有极少数成片的变更,如为了鼓励创意产业的发展,上海田子坊打造成一个著名的文化创意产业基地。“个别的‘居改非’项目几乎没有。”

  “居改非”给小区安全带来隐患,管理部门称难整治

  近几年来,随着居住区规划布局日趋合理化,居住区商业服务设施配置不断完善,上海直接将住宅改为商业的现象有所下降。

  “不过,‘居改非’现象仍屡禁不止。”忻一鸣坦言。“居改非”由于往来人员较多,增加了电梯等设施设备的使用频次及维修养护费用,易引发业主间纠纷。“居改非”项目还会留有严重的消防隐患,更不要说餐饮、娱乐等店铺产生的油烟、噪音等污染。

  不过,整治“居改非”现象并不容易。“居改非”审批和相关经营证照审批分属规划、房管、工商、劳动、卫生、公安等部门。由于部门之间衔接不够,难以从源头上对擅自“居改非”予以控制。业主意见不统一、业委会与物业公司的“放任自流”,也使“居改非”现象愈演愈烈。

  “发现难、取证难、认定难”三道难关,也将管理部门“挡”在了门外。忻一鸣告诉记者,房地管理部门在执法检查时,“业主不让进门检查,发谈话通知,行为人不来,调查取证困难。对一些蛮横的业主或使用人,即使作出行政或经济处罚,这些人也不理不睬。” 而房地管理部门缺乏行政强制措施。

  另外,执法成本较高,违法成本较低,流动性大,使得“居改非”取缔后的回潮率较高。

  忻一鸣表示,解决“居改非”,要充分发挥业委会、居委会等基层自治组织和广大居民的社会监督作用。据他介绍,闸北区的河滨花园就有效解决了小区内“居改非”现象。河滨花园推选出40名业主代表,代表全社区投票并通过了《小区管理规约补充细则》,通过物业费翻数倍,每人每次进楼均需身份登记,挂号信、快递、外卖不得进楼等方式,不断给“居改非”租户“找麻烦”,结果不到两个月,小区里48家公司尽数撤离。

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