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中国人纽约买房:想还价没可能 全款最吃香

发布:2014-3-5 11:04:03  来源:互联网  浏览次  编辑:佚名


        “台北不是我的家,我的家乡沒有霓虹灯”,罗大佑唱着歌曲《鹿港小镇》,怀念着鹿港的清晨和黄昏,然而,对大部分闯荡于纽约、香港这样大都市的外乡人来说,则更希望在灯红酒绿的城市中构筑一个“新家”,而买房对他们来说不仅是财富的积累,更是实现梦想的途径。新德里的工厂老板想要用卖房赚来的钱给儿子办一场像样的婚礼,纽约的留学生Vincent则希望筑巢于曼哈顿真正融入都市生活,每个人都有一个买房的理由,也正因如此,我们没有理由不去观察和呈现其背后的故事,说说海外房市那些事儿。

  “这个城市的高楼由梦筑造,在这里,你可以为所欲为。现在,你站在纽约,这里的街道会让你感觉焕然一新,这里的灯光将启迪着你的梦想,这就是纽约。”

  这是流行歌曲Empire State of Mind中的一段歌词。不过,想在鳞次栉比、灯红酒绿的纽约拥有一块自己的天地,光有梦想可是不行的。首先你得有点儿钱,其次你还得了解下市场,然后你得弄清楚美国繁复的税务制度和流程,一切准备妥当后还需要做好和其他买家竞争房源的准备。

  现金全款最“吃香”

  去年年底刚从哥伦比亚大学毕业的Vincent找到了一份普华永道会计师事务所的工作,年薪七万美元。今年一月底Vincent找了买方经纪人开始预约看房。很快他便相中位于时代广场附近一套两居室110平方米的公寓,上世纪90年代建的楼,户型也不错,售价155万美元,比新建楼盘便宜很多。每月管理费1100美元, 地税1300美元,而这个月供对Vincent来说压力并不大。Vincent很快就下了offer。然而没有想到的是卖方却同时收到了多份offer,其中有一位买家可以现金付清。Vincent非常担心,因为同等条件下,卖方会因为贷款手续的繁复及Mortgage Contingency(贷款保障条款)而对自己失去兴趣,犹豫之后只好打消贷款的念头,选择一次性付清,并在经纪人的帮助下与卖方磋商,签订合同,顺利过户。而这套公寓从上市到被Vincent买下只在市面上停留了14天!

  Vincent的经历并不是个案。

  “现在的情况就是这样,热门地段的优质房源在市面上停留时间不会超过一个月。房源紧俏,特别是曼哈顿市场,几乎没有任何还价空间。”纽约彩虹置业创始人Cindy告诉本报记者,通常卖方会收到多份offer,因此对买家的资金要求更高、审核更细。这也让很多想要贷款,特别是设定Mortgage Contingency的买家丧失优势,因为买方可以因为贷款不被批准而取消合同又可避免违约责任。Cindy认为到了夏季因为房源紧张从而导致的全现交易和竞购现象会更加明显。

  美国最大的物业管理公司Prudential Douglas Elliman一位不愿透露姓名的分析师告诉我们,美国买家几乎全部贷款买房,这也使得美国买家在目前房产市场上比起国际买家很不受待见。加拿大、中国、俄罗斯买家大都很少贷款,绝大多数都是现金交易,也比较爽快,因而广受欢迎。

  隐形门槛高

  美国法律对于外国人购买住房没有任何限制性规定,即使不是美国人,没有美国身份也可以购房投资,购房程序似乎也没有想象中那么复杂。美国对房地产行业有着非常严格、规范的管理,通常买卖双方都会有经纪人代表各自的利益。买家在确认了自己大致要求,包括预算、物业费、地税、周边环境、校区、可预期租金之后联系买方经纪人,寻求合适房源,预约看房。遇到满意的便可以下offer,然后与卖家磋商,委托专业公司调查房地产所有权、转让权等问题,产权调查无误后由专业律师办理过户手续。经验丰富的经纪人一般会全面协助或代理买方完成交易,而经纪人的佣金是由房地产出售方支付的,所以买家基本上也无需担心费用问题。

  美国常见的贷款期限是30年,也可以跟自身偿还能力选择5年、10年、15年、40年等。贷款主要有两种类型,浮动利率贷款和固定利率贷款。“对于中短期投资者来说,浮动利率贷款可能会比较值得考虑;而对于长期风险承受能力较低、追求稳妥的买家来说,固定利率也许更合适。”摩根大通银行贷款顾问Daniel Cataldo告诉记者。美国按揭贷款发放的核心原则就是抵押品价值足够,申请人信誉记录良好并有稳定的财力证明和收入来源。

  “这个要求一视同仁,与国籍没有直接关系,”Daniel说,“多数情况下外国投资者并没有在美国的信用记录和收入来源证明,首付比例一般要高于40%,银行会提供50%~60%的贷款。”

  然而,包括大通银行、美洲银行、花旗银行在内都很少会为国际购房者提供贷款,审批非常严格,对现金资产证明要求很高,通过率很低。目前应该只有极个别的银行会为中国买家提供房贷服务。值得一提的是如果外国贷款人在美国境内工作,或是拥有合法收入,那么其支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。

  苏富比物业(Sotheby's International Realty)首席房产顾问Kevin Brown接受本报记者采访时表示,对于买家而言贷款的直接好处便是缓解资金压力。但由于目前是卖方市场,供不应求,房源的短缺和较高的利率让很多人更难同现金交易的买家竞争。

  税费“不友好”

  不过,美国在房地产税务方面对国际友人却一直不太友好。高昂的管理费和地税通常是买家购房时反复考量的一个因素。

  美国各州房产税大致在1%~3%之间,但事实上这是由地方政府根据各级预算的需要确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化,各地差异也比较大。对于当地居民来说,房产税可能并不是一桩负担,而是类似一种公共事业税。本地公共设施建设、公立教育都从中开支。

  比如在一个地方买了房,子女在当地上公立学校都是免费的。外籍人士如果在美国有收入且缴纳个人所得税,可以申请从收入中扣除房产税。以Vincent为例,其每月地税1300美元,年缴15600美元。这也意味着Vincent七万年薪中有15600美元不用交税,并整体降低了报税级别。

  纽约房产税最为复杂,几乎没有什么规律可循。包括Halcyon,One Riverside Park,卡萨74,56 Leonard等曼哈顿市场新建的楼盘项目大都享有十年房产减税政策。这些豪华住宅一居室价格多数超过200万美元,而月税一般在300美元~500美元左右。One Riverside Park项目两居室月税更是只有100美元。不参与减税的物业一般年税金约为房产价值的0.5%~1%。管理费平均每月每平方英尺1美元,当然这还要视公寓楼有多少住宅单位和设施而定。普通公寓每年保险费大约为500美元。商住混用住宅及多家庭住宅楼的支出较高,还有额外的维护费、修缮费等。

  不过尽管税负规则繁复、税务负担也不轻,但中国投资者似乎没受到太大影响,预计2014到2016年期间,美国将成为全球获得中国房地产投资额最多的国家。

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