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九龙仓集团内地项目“俱荣俱损”:财务投资“许身”招商地产

发布:2015-1-14 15:43:27  来源:河北新闻网  浏览次  编辑:佚名

人民网北京1月14日电 (余燕明)在绿城中国与融创中国股份买卖争端发展至热闹之时,也并未妨碍其与第一大股东九龙仓集团合作在杭州继续拿下一宗住宅用地。

根据绿城中国公告,绿城中国已经就杭州该住宅项目与九龙仓集团按照各占50%的权益比例成立项目公司,实现对该项目的共同开发。

不过,值得注意的是,绿城中国与九龙仓集团成立合营公司公告进一步显示,杭州项目合营公司股权虽然是绿城中国和九龙仓集团分占50%,但是项目公司董事会提名的五位董事中,绿城中国和九龙仓集团分别委任其中的三名和两名董事。

“本公司将负责项目管理事宜,而九龙仓将负责财务及会计管理事务。”绿城中国在上述双方成立合营公司公告中提及。

这意味着在杭州住宅项目的开发上,将是由绿城中国来负责项目操盘,而九龙仓集团则是充当财务投资者的角色。

合作项目近半

到去年年中,九龙仓集团旗下投资物业核心盈利已经占到集团盈利的75%,而内地销售物业盈利在集团盈利占比为15%。

截至目前,九龙仓集团已经进入内地15个城市,主要集中在北京、上海、杭州、武汉等一二线城市,到2013年底布局内地城市的64个项目中,投资物业数量为11个,九龙仓集团选择与其他房企合作的项目为32个,刚好占到内地项目的一半比重,合作开发的投资物业只有3个,其他合作项目多是住宅项目。

“相比内地其他的房地产企业,九龙仓集团在许多城市都是后进者,因此集团在布局内地业务的时候,选择与其他深耕房企合作,也是有一定的原因。”九龙仓集团一位人士告诉记者。

九龙仓集团在发展以商业物业为主线的地产业务过程中,沉淀下巨量的投资物业资产,而九龙仓集团拓展内地地产业务则多选择与在内地深耕多年的房企合作,其中尤以招商地产合作居多。

在九龙仓集团地产板块在内地的12个联营公司中,除了是绿城中国的第一大股东及持股上海一家与万科合作的项目公司股权外,九龙仓集团有9个持股的联营公司是与招商地产合作,这些联营公司名下的地产项目均是由招商地产进行操盘,九龙仓集团无一例外都是以财务投资者的身份存在。

除了斥巨资打造主要的商业地产项目外,九龙仓集团在内地房地产项目的投资路径,与此次和绿城中国合作类似,均是在前期即参与拿地或在合作伙伴拿地后以股权投资形式进入,但并不参与具体项目开发管理,交由招商地产等合作伙伴负责操盘,九龙仓集团按照股权比例提供资金支持和取得收益。

“因为九龙仓集团在内地布局业务多是重复性的合作,因此与招商地产和中海地产的合作比较多。此外,也和绿城中国、万科、融创等房企有过合作。”上述九龙仓人士介绍说,“九龙仓集团与其他房企在项目上的合作,一般都是财务投资,九龙仓集团会向项目公司派驻财务总监。”

九龙仓集团在内地作为财务投资者与招商地产、绿城中国等房企合作已是常态,在包括佛山、杭州等城市已经拥有了不止一个项目。

比如仅在2013年,九龙仓集团在内地市场购入了8宗地块,其中就包括在杭州与招商地产组成各占一半权益的合营公司购入一幅位于杭州拱墅区的住宅地块,同样在杭州通过与绿城中国各占五成权益的合营公司购入一幅位于萧山区的住宅地块,又在佛山通过与招商地产各占五成权益的合营公司购入两幅住宅地块等。

臻园项目样本

对于九龙仓集团拓展内地销售物业市场多选择与招商地产和绿城中国合作,市场人士指出,尤其是在房地产市场逐渐转向及土地总价高企、优质地块日益稀缺的市场环境下,合作的方式有利于增加获取项目的把握,后期开发销售上也可以风险共担。

“不过,虽然九龙仓集团是作为地产公司参与合作,但提供的其实只有资金,也就是财务投资者,项目的运营完全是交给合作伙伴来完成。因此对九龙仓集团而言,财务投资形式的合作是‘一荣俱荣、一损俱损'。”同策咨询一位不愿具名的分析师向记者指出,“既然是财务投资者,那么九龙仓最为看重的就是投资的收益和回报,项目操盘的合作伙伴能否保证足够高的利润水平至关重要。”

对于在内地项目上进行的财务投资,九龙仓集团在给予记者的书面回复中称,集团在内地的财务投资项目一般都没有设定硬性的财务指标,尤其是一些特别愿意进入的城市,譬如北京和上海等。

九龙仓集团最早进入北京的的项目是臻园项目,该项目九龙仓集团与招商地产在2012年以合作拿地的方式取得,随后臻园项目还引入了华侨城集团。

虽然九龙仓集团和华侨城集团均是地产公司,但是在臻园项目上,也仍然只是扮演财务投资者的角色,臻园项目的设计与开发是交由招商地产来主导。

来自研究机构的数据,臻园项目在2014年全年实现了近50亿元的销售金额,并凭此摘取北京市场的单盘销售冠军。但是,记者了解到,臻园项目在与周边同类项目的比较中,其销售单价实际要低接近至少2万元/平方米,而当初两个项目的拿地成本逼近。

参与臻园项目的一位要求匿名的项目人士向记者透露,臻园项目相比周边区域同类项目售价要低,一是因为两个项目的定位有区别,另一个原因是当时臻园项目向北京市住建委申请的报备价格被多次驳回,定价较低也实属无奈。

“首先,相比周边区域的同类项目,臻园项目的售价也没有便宜太多。而且臻园项目现在的利润水平不错。”上述九龙仓人士向记者解释,“事实上销售项目定价过高,也不意味着高利润,因为价格越高,税费越重,利润水平也不会理想。”

九龙仓集团也回复说,臻园项目当年拿地的成本比较合理,售价较附近便宜,符合“低来低去”的原则,且臻园项目效益较好。

“在房地产项目中,股权类财务投资设计的投资周期一般为两年时间,因此合作项目实现快速去化非常重要。”一位熟悉臻园项目的市场人士对记者分析,“困境在于财务投资的周期较短,所以项目操盘者一般都会选择低价去化的策略。但财务投资约定的收益率较高,为实现销售的低价策略能否保证利润水平有很考验项目的操盘者。”

不过,上述九龙仓集团人士进一步介绍说,九龙仓集团在内地的合作项目上是作为财务投资者,一般也不会去干预合作伙伴操盘,在项目的设计开发和销售节奏上,“九龙仓集团也不会给出建议。”

九龙仓集团则在给予记者的书面回复中指出,九龙仓会尊重合作对手的判断,但是事后按年都会对收益情况作出评估。

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